|
Мы перезвоним Вам
|
Аудиторская фирма "БЭНЦ"
163002,
Архангельск,
ул. Вельская 1, оф. 1
|
|
Неотделимые улучшения арендованного имущества
Вопросы учета неотделимых улучшений арендованного имущества занимают серьезное место в повестке дня многих организаций, оставаясь при этом в течение ряда лет достаточно актуальными. Попробуем разобраться в данной ситуации в надежде на то, что наши аргументы будут небезынтересны читателям и, возможно, смогут помочь в оптимизации налогообложения.
Для того чтобы определиться, каким образом учитывать произведенные затраты как в бухгалтерском учете, так и в целях налогообложения прибыли, необходимо правильно классифицировать указанные затраты. Важно различать такие понятия как «ремонт» и «неотделимые улучшения».
Причем ремонт к неотделимым улучшениям не относится. Данным понятиям посвящены разные статьи Гражданского кодекса РФ: ремонту – статья 616 ГК РФ, неотделимым улучшениям – статья 623 ГК РФ.
Согласно статье 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт передаваемого в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды, а арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды, то есть если в договоре аренды ничего про ремонт не сказано – значит, руководствуемся ГК.
Причем определения видов ремонта не регулируются законодательством о бухгалтерском учете. Ремонт представляет собой комплекс технических мероприятий, направленных на поддержание или восстановление первоначальных эксплуатационных качеств основного средства. Основанием для ремонта являются соответствующие документы, разработанные техническими службами организаций в рамках системы планово-предупредительных ремонтов (Письмо Минфина России от 14.01.2004 № 16-00-14/10). Примерные перечни работ по текущему и капитальному ремонту производственных зданий и сооружений приведены в Положении о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений (утв. Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 № 279).
Неотделимым улучшениям арендованного имущества посвящена статья 623 ГК РФ, из которой следует, что арендатор за счет собственных средств может улучшить арендованное имущество (прошу не путать с ремонтом). Улучшение – это то, чего раньше не было. Улучшения могут быть двух видов: отделимые и неотделимые. Улучшение признается отделимым, если оно отделяется от имущества без вреда для его назначения и целостности. Отделимые улучшения, произведенные арендатором, являются его собственностью и остаются у него при возврате арендованного имущества. Согласия арендодателя в данном случае не требуется. Стороны могут предусмотреть в договоре иной порядок.
Неотделимыми считаются улучшения, которые нельзя отделить от арендованного имущества без вреда для него. Такие изменения требуют согласия арендодателя. В пункте 2 статьи 623 ГК РФ говорится, что арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений, только если они согласованы с арендодателем. Однако договором может быть предусмотрено, что арендодатель не возмещает стоимость неотделимых улучшений. При этом если согласия арендодателя на произведение неотделимых улучшений нет, то их стоимость не возмещается (пункт 3 статьи 623 ГК РФ). Для целей бухгалтерского учета расходы по произведенным неотделимым улучшениям, если арендодатель их не возмещает, принимаются к учету вне зависимости от того, согласованы они арендодателем или нет. Однако, если нет согласия арендодателя на осуществление неотделимых улучшений имущества, то вероятен риск судебного разбирательства и предъявления иска о нанесении ущерба арендованному имуществу.
Понятие «неотделимые улучшения» в гражданском законодательстве тоже не определено. Поэтому на практике нередко возникают споры: считается ли улучшением проведенный капитальный ремонт помещения, и какие улучшения являются отделимыми.
Чтобы избежать подобных разногласий в договоре аренды, целесообразно установить все критерии улучшения имущества. Например, затраты на замену окон и дверей целесообразно классифицировать как капитальный ремонт. Затраты на замену линолеума на ламинат также лучше отнести к капитальному ремонту в связи с тем, что устанавливается более долговечное покрытие, чем было до ремонта; покраску стен и потолков лучше отнести к текущему ремонту.
Порядок амортизации неотделимых улучшений, производимых арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, установлен в пункте 1 статьи 258 НК РФ. Амортизация начисляется арендатором в течение срока действия договора аренды, но исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств, в соответствии с Классификацией основных средств, утверждаемой Правительством РФ.
В этом случае очень важен срок действия договора аренды. Долгосрочные договоры, длительностью более 1 года, в данном случае более выгодны арендатору, но они требуют обязательной регистрации в УФРС, а это зачастую не нравится арендодателям. Поэтому чаще всего заключаются договоры аренды со сроком действия договора 1 год, которые не требуют обязательной регистрации. И в этом случае есть одна важная деталь: если годичный договор аренды заключен с условием его пролонгации на таких же условиях на следующий год, то арендатор может считать, что такой договор продолжает свое действие, что дает ему право и дальше продолжить амортизацию неотделимых улучшений.
А если условия пролонгации в договоре нет, значит, на следующий год будет заключен новый договор, без права продолжения арендатором амортизации произведенных улучшений.
Если согласия арендодателя на улучшения нет, арендатор не сможет учитывать неотделимые улучшения в качестве амортизируемого имущества и включать их стоимость в свои расходы для целей налогообложения, поскольку в этом случае будет иметь место безвозмездная передача предмета улучшений арендодателю.
Генеральный директор БДО Юникон Архангельск Некрасов Николай
Бухгалтер-консультант БДО Юникон Архангельск Яшкова Олеся
|
