|
Мы перезвоним Вам
|
Аудиторская фирма "БЭНЦ"
163002,
Архангельск,
ул. Вельская 1, оф. 1
|
|
Сдача в аренду имущества без оформления ИП
Налоговые органы стали применять практику проведения выездных налоговых проверок физических лиц, не зарегистрированных в качестве индивидуальных предпринимателей, но … регулярно получающих доходы от сдачи имущества в аренду. Информацией на эту тему делится генеральный директор ООО «Аудиторская фирма «БЭНЦ» Николай Некрасов.
После таких проверок инспекторы, как правило указывают, что налогоплательщик обязан был зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, поскольку сдавал имущество в аренду на регулярной основе и получал регулярный доход. Причем заметьте, речь как всегда идет не о тех лицах, которые сдают имущество в аренду «по-тихому» и не платят никаких налогов. Таких лиц налоговые инспекторы не беспокоят, т.к. они же в «тени» и что бы их выявить, надо потрудиться.
Как всегда, речь идет лишь о привлечении к ответственности честных налогоплательщиков, которые сдают имущество в аренду не скрывая этого и при этом честно платят в бюджет налог НДФЛ по ставке 13%.
Основная правовая позиция налогового органа на эту тему строится на положениях пункта 1 статьи 2 ГК РФ, из которого следует определение, что предпринимательская деятельность – это самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имущества, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
Причем обвинения налогоплательщика в незаконной предпринимательской деятельности арендодателей оборачиваются обвинением их в неуплате в бюджет больших сумм НДС и ЕСН, а так же немилосердных штрафных санкций, предусмотренных в этом случае. Так что мало не покажется.
Поэтому эта статья адресована именно тем, кто регулярно сдает имущество в аренду и при этом честно платит 13% НДФЛ, не считая себя предпринимателем. Хочется верить, что для некоторых читателей эта статья может стать серьезным толчком к тому, что бы серьезно подумать, а не стоит ли пока не поздно зарегистрироваться как индивидуальному предпринимателю и при этом на совершенно законных основаниях перейти на упрощенную систему налогообложения, что позволит платить в бюджет налогов в два раза меньше чем сейчас.
А другим читателям эта статья возможно станет подсказкой, какими способами можно защититься, если Вас уже обвиняют в незаконной предпринимательской деятельности в связи с регулярной сдачей имущества в аренду.
Исходя из вышеназванного определения предпринимательской деятельности в ГК РФ следует, что для того, чтобы характеризовать действия налогоплательщика по сдаче в аренду принадлежащего ему недвижимого имущества как предпринимательскую деятельность, в его действиях должны присутствовать ВСЕ признаки предпринимательской деятельности, указанные и вытекающие из смысла вышеназванной статьи ГК РФ. При иных условиях, отличающихся от описанных в вышеназванном определении, самостоятельная деятельность граждан, направленная на получение ими доходов НЕ является предпринимательской.
Следовательно, в действиях налогоплательщика для обвинения его в незаконной предпринимательской деятельности должно присутствовать, во-первых, само наличие ДЕЯТЕЛЬНОСТИ, направленной на систематическое получение ПРИБЫЛИ как таковой. А под деятельностью в данном случае понимается регулярная последовательность действий лица, направленная на осуществление некоего хозяйственного (производственного или иного) процесса, который требует постоянных действий, контроля и управления. Если таковые в аренде присутствуют, например, в случае если жилье сдается в аренду посуточно (т.е. в режиме гостиницы) или в иных аналогичных ситуациях, когда имеют место признаки деятельности, то тогда эти обстоятельства явно говорят о наличии деятельности как таковой, направленной на получение прибыли.
Во-вторых, для того, чтобы характеризовать действия лица как предпринимательскую деятельность, необходимо соотнести направленность этой деятельности именно на извлечение ПРИБЫЛИ. А прибыль - это величина экономическая, определяемая в НК РФ, как разность между доходами, полученными от предпринимательской деятельности и расходами, понесенными в ходе предпринимательской деятельности. Т.е. при предпринимательской деятельности должно быть не просто получение дохода, который получает большинство арендодателей физических лиц, а должно быть именно извлечение прибыли.
В-третьих, термин «систематическое» означает два или более раз в течение календарного года. А в большинстве случаев физические лица заключают договоры аренды имущества, т.е. совершают какие-либо действия с принадлежащим ему имуществом, как правило, не чаще одного раза в год, а то и еще реже, и более никаких действий с принадлежащей им недвижимостью, не предпринимают. Следовательно, систематическая деятельность в таком случае не подтверждается.
А сами по себе факты получения ими пусть даже и ежемесячного дохода от арендаторов, на наш взгляд, не являются ни подтверждением, ни следствием каких-либо регулярных (систематических) действий со стороны налогоплательщика. Наоборот, в таких случаях чаще всего наблюдается полное бездействие арендодателя – так как у него-то как раз все хорошо, он ничего не делает, а денежки от аренды ему идут.
Следовательно, недостаточно одного лишь наличия регулярных (ежемесячных) доходов, получаемых от сдачи в аренду что бы отождествлять их с систематической деятельностью направленной на получением налогоплательщиком ПРИБЫЛИ, хотя бы по той причине, что действий никаких, в общем-то и нет, так же как нет и никаких расходов, следовательно, нет и регулярной деятельности, которую можно было бы классифицировать как предпринимательскую.
Более того, в данном определении предпринимательской деятельности среди четырех перечисленных вариантов её осуществления есть как минимум три, под которые не подпадают действия по сдаче в аренду имущества: он не осуществлял продажи товаров, он не занимался выполнением каких-либо работ, и он не осуществлял оказание услуг, т.к. аренда не является услугой. С арендой имущества соотносится лишь одна фраза из вышеприведенного определения предпринимательской деятельности - «от пользования имуществом», поскольку сдача имущества в аренду является способом пользования имуществом.
Но, на эту тему имеется нормативный документ - письмо Минфина РФ от 16 августа 2010г. № 03-04-05/3-462, в котором рассматривается вопрос о том, является ли сдача в аренду имущества, принадлежащего физическому лицу предпринимательской деятельностью. В этом документе указано, что (цитата) «о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:
- изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
- хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;
- взаимосвязанность всех совершаемых гражданином в определенный период времени сделок;
- устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.
Т.е. Минфин РФ практически в точности подтвердил все наши доводы, изложенные выше, о том, что для того, что бы обвинять гражданина в незаконной предпринимательской деятельности необходимо для начала убедиться в наличии определенных признаков наличия самого процесса этой ДЕЯТЕЛЬНОСТИ, как совокупности определенных действий. Минфин РФ так же пишет, что предпринимательская деятельность осуществляется гражданином на свой риск, который заключается в вероятности наступления событий, в результате которых продолжение осуществления данной деятельности станет невозможным.
На наш взгляд, в большинстве случаев сдачи имущества в аренду именно физическими лицами отсутствует понятие - на свой риск. Потому, что покупая имущество налогоплательщик преследует, как правило, одну цель – оформление владения этим недвижимым имуществом с целью его использования для себя и членов своей семьи, а в перспективе как возможность реализовать его или передать по наследству детям, а не сдача этого имущества в аренду. И это очень-очень важно, так как именно поэтому многие физические лица и не ассоциируют себя как бизнесменов и не регистрируют себя как предпринимателей, а покорно уплачивают в бюджет налог НДФЛ по ставке 13% (большой налог), хотя если бы они были предпринимателями, то могли бы законно уплачивать в бюджет налог по упрощенной системе налогообложения в размере гораздо меньше (всего 6%). Но … лишались бы тогда права в будущем на применение налогового вычета в полном объеме при продаже например жилья (которое сдают в аренду чаще всего) после 3 лет владения правом собственности на него.
В этом же вышеназванном письме Минфин РФ правомерно считает, что лишь при наличии достаточных оснований считать, что вышеуказанные признаки, перечисленные выше, имеются в наличии, физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве предпринимателя без образования юридического лица.
В этом случае при регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя с указанием соответствующего вида деятельности доходы, полученные от сдачи в аренду транспортных средств, будут подлежать налогообложению как доходы, полученные в результате осуществления предпринимательской деятельности.
Далее Минфин РФ пишет, что при отсутствии вышеуказанных признаков физическое лицо имеет право заключить договор о сдаче имущества в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, уплачивая при этом налог НДФЛ в бюджет в полном объеме.
При этом в случае заключения такого договора с организацией обязанность по исчислению, удержанию и перечислению в бюджет налога на доходы физических лиц возлагается на организацию, признаваемую на основании ст. 226 Кодекса налоговым агентом.
Таким образом, в связи с отсутствием вышеназванных признаков, согласно разъяснениям, содержащимся в вышеназванном письме Минфина РФ, действия многих налогоплательщиков сдающих в аренду свое имущество не могут быть признаны незаконной предпринимательской деятельностью.
Аналогичную позицию по этому вопросу занимает и Пленум ВС РФ в постановление от 18.11.2004 № 23 (ред. от 23.12.2010), где он пишет, что в отношении доходов от передачи недвижимости в аренду в тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход, содеянное им не влечет ответственности за незаконное предпринимательство.
Генеральный директор ООО "Аудиторская фирма "БЭНЦ"
Николай Некрасов
|
